買房對于普通家庭來說，是人生大事。簽署買賣合同后，總有人會遇到各種各樣的原因，導致最終無法辦理過戶，比如買受人辦理銀行貸款，突發遇到限購限貸政策，房價暴漲賣家覺得賣虧了要違約，買家覺得買虧了想反悔，房產被司法凍結無法轉讓等各種五花八門情況。

法妞網友咨詢：

【資料圖】

房屋買賣合同糾紛如何確定違約金數額？

楊孝業律師解答：

在房屋買賣合同中，違約責任是必不可少的條款。買賣房屋關乎雙方重大財產處置、居住生活、子女就學等一系列問題。為了保障雙方的權益，約定10%甚至20%的違約金非常普遍。約定違約金是為了督促合同雙方履行義務、懲罰違約行為，雙方對違約金的比例或數額達成一致，也是自愿的。按理說，只要合同是雙方真實意思表示，不違反法律規定，就應該按合同辦事。

約定的違約金過分高于造成的損失，當事人可以請求法院予以適當減少，這是合同法及其司法解釋的明確規定，也是法律賦予當事人的權利。但調整違約金必須由當事人提出，否則法院原則上不會主動調整。

楊孝業律師補充：

事實上，違約金不僅可以調低，還可以調高。如果當事人舉證證明自己的損失比較大，也可以提出調高違約金。司法實踐中，還有很多當事人，因為損失比較大，所以在訴訟中不主張違約金，而是直接要求對方賠償損失。當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況，當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

《民法典》第585條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。