商品房銷售市場中，分為商品房預售和商品房現售。而商品房預售也是我們在日常生活中經常見到的開發商采取的銷售模式。有些開發商為了快速回籠資金，私下將沒有取得五證的商品房出售。那么，沒有預售許可證的房產可以買嗎，合同效力如何？

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網友咨詢：

我們家之前在市區看了一個樓盤，想定下，但是這個開發商還沒有取得預售許可證。我想問一下，這種情況下我可以和開發商簽購房合同嗎，合同效力如何？

山東坤拓律師事務所趙子輝律師解答：

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

因此，房地產開發企業未取得預售證對外銷售時簽訂的合同并不當然的無效，如果在買受人起訴至人民法院前房地產開發企業已經取得了相關預售許可證的，雙方簽訂的商品房買賣合同可以被認定為有效。

并且，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

因此，房地產開發企業在因未取得預售許可證而導致商品房買賣合同最后被認定為無效合同時，出賣人有權要求返還已付的購房款、利息，同時有權要求其承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

趙子輝律師解析：

我國實行商品房預售許可制度。商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。

如果買的是沒有取得《商品房預售許可證》的房子，那么就可能遭遇以下的問題：

1.無法辦理房屋產權。沒有《商品房預售許可證》就無法辦理初始登記，購房者所購商品房就無法在房屋登記部門辦理產權證。

2.無法辦理按揭手續。在沒有《商品房預售許可證》的情況下，購房者無法辦理按揭手續，不能通過按揭方式支付房款。如果購房者貸款購買無預售許可證的商品房，一旦該公司違約，購房者不但沒有房子，還要向銀行還款，否則就要向銀行承擔違約責任。