無權(quán)代理是指行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，以被代理人名義實施的行為，在被代理人追認(rèn)的情況下有效，相對人可以要求被代理人繼續(xù)履行合同。那么出售無權(quán)處分房屋如何處理，怎么規(guī)定的？

(資料圖)

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出售無權(quán)處分房屋如何處理，怎么規(guī)定的？

上海漢盛律師事務(wù)所許建斌律師解答：

一、在買房人為惡意取得無權(quán)處分房屋的情形下，不適用善意取得制度，不論房屋是否過戶，惡意的買房人都不能取得房屋的所有權(quán)。

二、買房人善意取得無權(quán)處分房屋尚未過戶的，可以向賣房人主張違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償。已經(jīng)過戶的善意的買房人可以取得房屋所有權(quán)。房屋的所有權(quán)人也可以向無權(quán)處分人請求賠償損失。

《物權(quán)法》第106條第1款，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；

(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓；

(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

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上海漢盛律師事務(wù)所許建斌律師補充：

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”

根據(jù)以上司法解釋，前述案例中，買方可以選擇適用要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償。

這實際上隱含一個前提，即在司法適用時，如果買方提出以上主張，人民法院應(yīng)認(rèn)定《存量房買賣合同》是有效的。